Alles over de meerwaarde uit verkoop: een belangrijke prestatiefactor voor CORUM-fondsen

Bij CORUM worden er verschillende prestatiefactoren ingezet om waardegroei voor onze investeerders te realiseren. Een van die prestatiefactoren is de meerwaarde uit de verkoop van vastgoed. ''Ons doel is om tegen de juiste prijs te kopen, de waarde van de gebouwen te verhogen en ze vervolgens op het juiste moment te verkopen om meerwaarde te genereren voor onze investeerders,'' legt Philippe Cervesi, directeur en voorzitter van de beheermaatschappij CORUM Asset Management, uit¹. In dit artikel gaan wij dieper in op deze strategie en vindt u een overzicht van enkele belangrijke verkopen van de afgelopen jaren. 

Kopen, beheren en verkopen: de 360°-strategie van CORUM

In tegenstelling tot een aanpak die zich uitsluitend rich op het innen van huurinkomsten, heeft CORUM een 360°-strategie, waarbij de aan- en verkoop van vastgoed geïntegreerd is als (potentiële) extra prestatiedrijfveer voor haar beleggers. Deze strategie is gebaseerd op een strenge selectie van het vastgoed op het moment van aankoop, een strikt beheer tijdens het bezit en strategische afwegingen om op het juiste moment te verkopen. Dit doel is meervoudig: 

1. Het rendement van de fondsen maximaliseren en profiteren van de beste kansen op de markt, zowel bij de aan- als bij de verkoop;
2. En, tegelijkertijd, de risico's beperken die verbonden zijn aan huurbetalingen of toekomstige werkzaamheden. 

Deze aanpak heeft de afgelopen tien jaar uitstekende resultaten opgeleverd: tussen 2015 en 2025 wist CORUM 100 miljoen² aan (bruto) meerwaarde te realiseren voor haar investeerders wat neerkomt op een gemiddelde waardestijging van 22% van deze (verkochte) vastgoedobjecten. 

Succesvolle transacties, zelfs in een soms turbulente vastgoedmarkt

Deze prestaties zijn niet alleen het gevolg van de economische conjunctuur, maar ook van een opportunistisch beheer. Aangezien de vastgoedmarkt onderhevig is aan schommelingen en economische cycli, past CORUM zijn strategie aan op basis van de kansen die zich voordoen. Zo is CORUM er zelfs in periodes van vertraging op de vastgoedmarkt in geslaagd aantrekkelijke verkopen te realiseren³:

• In 2022 heeft het fonds CORUM Origin bijvoorbeeld twee gebouwen in Italië verkocht voor een totaalbedrag van 51,5 miljoen euro, wat een meerwaarde van 10 miljoen euro opleverde. Het betrof panden met huurders uit de industrie, handel en gezondheidszorg, die profiteerden van de groeiende belangstelling van investeerders voor deze sectoren. Hierdoor kon CORUM de gebouwen tegen een hogere prijs dan de aankoopprijs verkopen. Deze meerwaarde werd vervolgens aan de investeerders uitgekeerd in de vorm van dividenden, bovenop de dividenden die zij al maandelijks ontvangen (uit de huurinkomsten van de panden).
• Het jaar 2023, dat gekenmerkt werd door een complexere vastgoedmarkt, heeft de verkoopdynamiek van CORUM niet afgeremd. Het fonds CORUM Origin heeft drie gebouwen verkocht voor een totaalbedrag van 26,1 miljoen euro, wat een bruto meerwaarde van 5,1 miljoen euro opleverde. Na aftrek van de kosten werd begin december 2023 3,6 miljoen euro aan de aandeelhouders uitgekeerd.
• In een context waarin de aankoopmogelijkheden talrijk bleven, slaagde CORUM er in 2024 opnieuw in om een aantal vastgoedobjecten tegen zeer gunstige voorwaarden te verkopen. Dit pand, dat op het moment van aankoop een huuropbrengst van 8,2% had, genereerde uiteindelijk een gemiddeld rendement van 8,4% gedurende de jaren dat het in bezit was. In mei 2024 verkocht het CORUM XL-fonds een winkelcentrum in het Verenigd Koninkrijk voor 35% meer dan de aankoopprijs. Iets later, in september 2024, verkocht het ook een commercieel vastgoedobject in Ierland voor 21% meer dan de aankoopprijs.
• Ook in 2025 heeft CORUM Origin opnieuw de kans gekregen om waardestijging te realiseren: in februari is de verkoop van een Italiaans kantoorgebouw aan zijn huurder afgerond voor een prijs van 73 miljoen euro. Hierdoor kon er een brutowinst van 10 miljoen euro in maart 2025⁴ uitgekeerd worden aan investeerders in de vorm van een speciaal dividend. Hierbij liet het vermogensbeheerteam hun krachten weer zien; de bruto meerwaarde van 10 miljoen euro komt overeen met de totale meerwaarde op alle verkopen van vastgoed door CORUM-fondsen in 2024.  

Hoewel dit slechts enkele voorbeelden zijn van de vele verkopen die CORUM heeft gerealiseerd, illustreren deze transacties al het vermogen van het CORUM-team om de juiste verkoopmomenten te kiezen.

Actief beheer om het rendement potentieel te maximaliseren 

De strategie van CORUM is gebaseerd op een flexibel en reactief beheer. Elke aankoop wordt zorgvuldig geselecteerd op rendement⁵, terwijl verkopen worden uitgevoerd wanneer de markt dat toelaat. Het benutten van marktkansen zit in het DNA van CORUM, of het nu gaat om aankopen of verkopen. Dankzij deze aanpak is de (niet gegarandeerde) rendementsdoelstelling van de CORUM-fondsen sinds de oprichting ieder jaar behaald of overtroffen⁶. 

Het is echter van essentieel belang te onthouden dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst. Vastgoed blijft een langetermijnbelegging die onderhevig is aan veranderingen in de vastgoedmarkt en wisselkoersen, en vereist een actief beheer om zijn aantrekkelijkheid te behouden. In 2023 heeft CORUM bijna een miljard euro geïnvesteerd in nieuwe acquisities, en deze dynamiek zette zich voort in 2024. In een voortdurend veranderende markt, zal de toekomst afhangen van het vermogen van deze fondsen om nieuwe kansen te benutten. 2024 heeft echter aangetoond dat er naast acquisities ook aantrekkelijke verkoopkansen zijn, zelfs in een turbulente omgeving, en deze trend lijkt zich in 2025 door te trekken..

Klaar om te gaan investeren en bij toekomstige verkopen (mogelijk) te profiteren van meerwaarde? U kunt zich hier online inschrijven voor onze fondsen. Vragen over onze fondsen of advies nodig? Onze deskundige adviseurs staan voor u, plan gerust een (vrijblijvend) gesprek met ze in.

Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op de website van CORUM Portugal en vertaald en geüpdatet voor de Nederlandse website.. Aan de inhoud van dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend. 

1. Bron: webinar in januari 2025 waarin CERVESI de resultaten van 2024 bekend maakte. 

2. Cijfers tot en met 31-03-2025. Bruto, vóór aftrek van belastingen en vergoedingen. 

3. Prestaties en verkopen uit het verleden zijn geen indicatie voor toekomstige prestaties. 

4.  Bruto, vóór aftrek van belastingen en vergoedingen. 

5. Rendement, ook wel bruto dividend: het dividendrendement vóór Franse en buitenlandse belastingen (betaald door het fonds voor rekening van de aandeelhouder), dat uitgekeerd wordt over het jaar N (inclusief het buitengewoon interim-dividend en het gedeelte dat als kapitaalwinst wordt uitgekeerd), gedeeld door de aankoopprijs van het aandeel op 1 januari van het jaar N. Dankzij deze indicator kan de jaarlijkse financiële prestatie van CORUM Origin worden gemeten.

6. Cijfers op 31-12-2025. De rendementsdoelstelling van CORUM Origin is 6% over 10 jaar en van CORUM XL 5% over 5 jaar.