5 inzichten van Frédéric Puzin over vastgoed

In de podcast “Er is tegen je gelogen over vastgoed”, uitgezonden op het YouTube-kanaal van Charles Gastaud, heeft Frédéric Puzin een openhartig gesprek over de hardnekkige misverstanden rond vastgoedbeleggingen. Dit zijn de vijf belangrijkste inzichten uit dit gesprek. 

1. Een pand op zich is niets waard: de huurder bepaalt de prijs.

Dit is de overtuiging die Frédéric Puzin steeds herhaalt en die zijn investeringsfilosofie samenvat:
“Vastgoed draait om de huurder, de huurder, de huurder.”

De kwaliteit van het gebouw, de ligging of de architectuur wegen volgens hem minder zwaar dan de financiële stabiliteit van de partij die maandelijks de huur betaalt.

In de praktijk betekent dit dat de CORUM-teams eerst het profiel van de huurder analyseren, denk aan de looptijd van het contract en het vermogen om op lange termijn aan verplichtingen te voldoen, voordat ze een pand beoordelen.

Een leeg gebouw, hoe luxe ook, heeft immers geen waarde. Die les lijkt eenvoudig, maar staat haaks op de manier waarop veel beleggers nog steeds naar vastgoed kijken: vanuit het gebouw zelf, in plaats van vanuit de gebruiker. Volgens Puzin is het juist de bezetting die vierkante meters omzetten in stabiele inkomsten. 

2. Kopen wanneer anderen afhaken: de contracyclische aanpak

Dit is waarschijnlijk het meest paradoxale punt uit de podcast. Succes in vastgoed komt niet voort uit geluk of onderbuikgevoel, maar uit het vermogen om tegen de markt in te handelen: kopen wanneer de markt daalt en verkopen wanneer die oververhit raakt.

Frédéric Puzin haalt concrete voorbeelden aan die de groei van CORUM hebben bepaald: Spanje en Portugal na de crisis van 2008, Ierland tijdens het herstel, en het Verenigd Koninkrijk rond de Brexit, momenten waarop veel institutionele beleggers juist afhaakten.

Volgens hem heeft deze aanpak geleid tot desinvesteringen ter waarde van bijna 400 miljoen euro, met gemiddeld 25% meerwaarde in de afgelopen vijf jaar. Daartegenover staan beleggers die de markt volgden en instapten op piekmomenten, vaak met te hoge aankoopprijzen en lagere toekomstige marges.

Hij verwijst ook naar 2017–2019, toen lage rentevoeten de rendementen drukten. CORUM besloot toen bewust minder kapitaal op te halen in plaats van te investeren onder slechte voorwaarden, een keuze die destijds veel reacties opriep.

3. Pas op voor “verhalen”: wanneer trends valkuilen worden

Puzin wijst op een fenomeen dat beleggers vaak onderschatten maar professionals goed kennen: de “verhalen”, ofwel dominante trends die periodiek de vastgoedmarkt bepalen.

Denk aan logistiek, datacenters (voor AI), zorgvastgoed of premium kantoren. Elke periode heeft zijn hype. Het probleem ontstaat wanneer iedereen tegelijk op dezelfde sector inzet: prijzen stijgen, rendementen dalen, en de laatste instappers betalen het meest voor de minst gunstige vooruitzichten.

Dit hangt nauw samen met diversificatie. Thematische of sectorgerichte vastgoedfondsen (SCPI’s) zijn extra kwetsbaar omdat hun speelveld beperkter is, waardoor zij soms genoodzaakt zijn om minder optimale investeringen te doen om het opgehaalde kapitaal te beleggen.

Een gediversifieerd vastgoedfonds (SCPI), zowel qua sector als regio, heeft daarentegen veel meer flexibiliteit om interessante kansen te vinden, los van tijdelijke trends. 

4. “Kosteloze” fondsen (SCPI’s): een illusie?

Op dit punt is Puzin zeer uitgesproken: fondsen zonder instapkosten laten de kosten niet verdwijnen, ze verschuiven ze en maken ze vaak minder zichtbaar.

Denk aan hogere beheerskosten, minder gunstige uitstapvoorwaarden of meer gebruik van schuldfinanciering. In werkelijkheid zijn er vaak méér kosten dan bij een klassiek model met duidelijke instapkosten.

Bovendien ontstaat volgens hem een verkeerde prikkelstructuur. Als de vergoeding van de beheerder afhangt van de waardestijging van het vastgoed en het aantal transacties, kan dat botsen met het langetermijnbelang van beleggers.

Duidelijke kosten zorgen ervoor dat beheerder en belegger dezelfde belangen hebben. 
 

5. Vastgoed is geen gegarandeerde veilige haven

Tot slot benadrukt Puzin dat vastgoedprijzen ook kunnen dalen. De correcties in 2022–2023 hebben dat duidelijk gemaakt, na jaren van vrijwel onafgebroken prijsstijgingen.

Bovendien is vastgoed doorgaans geen belegging met de hoogste rendementen. Het is eerder een stabiele langetermijninvestering die regelmatige inkomsten kan opleveren, mits deze zorgvuldig wordt beheerd.

Hij adviseert om niet meer dan 15 à 20% van het totale vermogen in vastgoed te beleggen en het te zien als onderdeel van een bredere strategie, niet als enige pijler.

Volgens hem komt succes op lange termijn voort uit discipline bij aankopen, een zorgvuldige selectie van huurders en markten en het vermogen om hypes te weerstaan. Zoals bij elke investering zijn er risico’s, inclusief het risico op kapitaalverlies. 

Benieuwd naar de podcast? Bekijk het (Franse) gesprek hier.

CORUM-aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals elke vastgoedbelegging is het een belegging voor de lange termijn met een beperkte liquiditeit. Er bestaat een risico op kapitaalverlies, het inkomen is niet gegarandeerd en is afhankelijk van ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en de valutakoers. Wij adviseren een beleggingshorizon van minimaal 10 jaar. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van aandelen niet. In het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst.