Van Nederland tot Frankrijk en verder: Waarom beleggers steeds vaker verder dan de eigen grens kijken.
De Europese vastgoedmarkt beweegt niet overal even snel. Voor investeerders kan dit belangrijk zijn; wanneer iemand alleen in het eigen land investeert, is hij/zij gevoelig(er) voor de veranderingen van de lokale markt. Door ook naar andere landen te kijken, kunnen investeerders mogelijk beter omgaan met schommelingen in één specifiek land.¹,²
In dit artikel laten wij zien hoe verschillende Europese markten zich ontwikkelen en wat dit voor beleggers, in vastgoedfondsen, kan betekenen,
Nederland: ontwikkelingen die de lokale markt beïnvloeden
De Nederlandse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren stap voor stap aan het veranderen door nieuwe regels en beleidsaanpassingen. Een van de belangrijkste ontwikkelingen is dat de belastingregels voor vastgoedbedrijven zijn aangescherpt. Vanaf 2025 mogen grote vastgoedfondsen in Nederland niet langer tegen 0% belasting direct woningen of andere gebouwen bezitten.⁵,⁶ Ook wordt het lastiger om rente af te trekken, omdat de speciale “€1 miljoen‑vrijstelling” vervalt.⁷,⁸,⁹ Hierdoor betalen bedrijven in sommige gevallen eerder belasting over hun winst.
Daarnaast zijn de regels voor de huurmarkt strenger geworden.¹⁰ Het doel daarvan is om huren betaalbaar te houden en duidelijker te maken hoeveel een woning maximaal mag kosten. Het belangrijkste voorbeeld is het puntensysteem (WWS), dat bepaalt hoeveel een woning mag kosten en waarmee gemeenten kunnen ingrijpen als verhuurders zich niet aan de regels houden.
Door deze veranderingen zijn zowel professionele als particuliere beleggers voorzichtiger geworden.³,⁴ Daarbij speelt mee dat Nederland een relatief kleine markt is vergeleken met grotere landen zoals Frankrijk of Italië, waardoor de markt gevoeliger kan reageren op lokale ontwikkelingen. Voor beleggers kan het daarom interessant zijn om ook buiten Nederland te kijken, zodat risico’s beter worden gespreid over meerdere landen.¹,²
Frankrijk: een markt die geledelijk stabiliseert
In 2026 komt de Franse vastgoedmarkt in een rustigere fase terecht. Na een paar wisselvallige jaren zien we dat de markt geleidelijk blijft stabiliseren.
Wat daarbij vooral opvalt, is dat zowel beleggers als huurders in Frankrijk vandaag de dag veel selectiever zijn dan een paar jaar geleden. Ze letten niet meer alleen op de prijs van een gebouw of de mogelijke waardestijging, maar vooral op huurinkomsten en op hoe energiezuinig en duurzaam een gebouw is.¹,² De vraag verschuift richting moderne, goed geïsoleerde, energiezuinige gebouwen die voldoen aan strengere Franse en Europese duurzaamheidsregels,¹,²
Een belangrijke reden voor de stabiliserende markt is dat Frankrijk één van de grootste en meest diverse vastgoedmarkten van Europa is. Het land heeft een mix van grote bedrijven, winkels, hotels en industriële gebouwen. Omdat er zo veel verschillende sectoren actief zijn, kunnen beleggers in Frankrijk hun risico’s beter spreiden binnen één land. Een minder sterke periode in de ene sector kan dan (deels) worden opgevangen door stabiliteit in een andere sector.¹,²
Italië: een markt met nieuwe bewegingen en kansen
Na een voorzichtige periode komt er in delen van de Italiaanse vastgoedmarkt weer meer activiteit op gang. De vraag richt zich daarbij vooral op moderne, duurzame en goed bereikbare gebouwen. In veel regio’s is het aanbod hiervan beperkt, waardoor deze gebouwen relatief snel worden verhuurd¹³,¹⁶
In steden zoals Milaan en Rome is die dynamiek goed zichtbaar. Het aanbod van moderne kantoorruimte is er klein, zeker in de centrale wijken waar bedrijven graag gevestigd zijn. Een vergelijkbaar beeld zien we bij logistieke panden, waar de vraag naar nieuwe, energiezuinige opslagruimtes stevig blijft¹³,¹⁶
Naast de grote steden ontstaan ook in andere regio’s nieuwe kansen, waar prijzen toegankelijker zijn en er veel gebeurt op het gebied van herontwikkeling. Verouderde kantoorpanden, voormalige fabrieken en oude winkelruimtes worden steeds vaker omgevormd tot woningen, hotels of moderne werkplekken. Deze beweging sluit aan bij de bredere Europese trend waarin duurzaamheid en het opnieuw benutten van bestaande gebouwen een grotere rol spelen¹
Tegelijkertijd zorgen nieuwe regelgeving en hogere duurzaamheidsnormen ervoor dat bedrijven en huurders kritischer kijken naar energieprestaties, onderhoud en ligging. In sommige segmenten, zoals moderne kantoren en logistieke centra, leidt dit tot een gelijkmatiger marktbeeld, met minder grote schommelingen dan in eerdere jaren. Dit kan voor investeerders prettig aanvoelen: het wordt iets makkelijker om in te schatten waar kansen liggen en welke risico's er mogelijk zijn.¹
Verenigd Koninkrijk: een markt die zich stap voor stap herstelt
De commerciële vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk is de afgelopen jaren veel veranderd. Dat komt door strengere regels voor leningen, nieuwe wetgeving en de blijvende effecten van Brexit. Hierdoor staan vooral gebouwen die veel onderhoud nodig hebben of waar grote investeringen voor nodig zijn, onder extra druk.¹¹,¹²
Toch geldt dat niet voor alle soorten vastgoed. Sommige sectoren blijven redelijk stabiel en erg gewild, zoals logistieke gebouwen en datacenters, doordat bedrijven steeds meer (digitale) opslag en computerkracht nodig hebben¹¹, ¹², ¹⁴ Daarnaast zijn de vooruitzichten voor 2025–2026 iets positiever dan in eerdere jaren. Halverwege 2025 trok de markt weer aan, met vooral interesse in moderne en hoogwaardige panden, de zogenoemde ''prime assets''.¹¹,¹⁴ Hierbij bleef het investeren wel selectiever dan in eerdere jaren; partijen keken veel kritischer naar kwaliteit, locatie en duurzaamheid (mid-year).¹¹
Door deze combinatie van voorzichtig herstel, de blijvende vraag in sterke sectoren en nieuwe kansen op specifieke momenten, ontwikkelt het Verenigd Koninkrijk zich stap voor stap tot een markt waar investeerders, met een langetermijnbenadering,nog steeds interessante mogelijkheden kunnen vinden¹¹,¹²,¹⁴,¹⁶,¹⁷
Vastgoedfondsen als hulpmiddel om beter te spreiden
Vastgoedfondsen zoals SCPIs (commerciële vastgoedfondsen naar Frans recht), kunnen voor beleggers een handige manier zijn om beter te spreiden. U hoeft namelijk niet zelf gebouwen te kiezen of te beheren. In plaats daarvan belegt u in een grote portefeuille die bestaat uit verschillende soorten gebouwen in meerdere landen en sectoren. Deze portefeuilles worden beheerd door professionele teams (in ruil voor beheervergoedingen)¹⁷,¹⁸
Dit kan vooral handig zijn in tijden waarin de Europese vastgoedmarkten niet allemaal even snel herstellen. Door via een vastgoedfonds over meerdere landen te spreiden, loopt u minder risico dat één enkel marktprobleem uw hele belegging raakt.
Maar wat wordt er precies bedoeld met ‘’spreiden’’?
- Geografische spreiding: minder afhankelijk van één economie. Als één land even tegenzit, kunnen de resultaten in andere landen dat opvangen¹⁷
- Lokaal beheer: sneller en beter inspelen op regels en marktomstandigheden. Elk land heeft zijn eigen wetten en marktgewoontes. Een lokaal team kan sneller schakelen als er regels veranderen of als er kansen ontstaan¹⁷,¹⁹
- Selectie op kwaliteit en duurzaamheid: meer focus op moderne, efficiënte gebouwen. Professionele beheerders letten op energieverbruik, onderhoud, ESG‑criteria en de staat van het gebouw¹⁹
Kijken naar de lange termijn
Sectorrapporten laten zien dat de prestaties van vastgoed vooral worden beïnvloed door grote, structurele ontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan rente, financieringsvoorwaarden en de vraag naar huurruimte.²,²⁰ Deze factoren bepalen voor een groot deel hoe aantrekkelijk een markt op de langere termijn is.
Omdat deze structurele factoren zo’n grote rol spelen, kijken beleggers steeds vaker naar kenmerken die hun vastgoed beter bestand maken tegen veranderingen in de markt. Zij letten onder andere op:
- De kwaliteit van een gebouw, zoals locatie, technische staat en verhuurbaarheid;
- Duurzaamheid, waaronder energiezuinigheid en toekomstige regelgeving;
- Operationele veerkracht: hoe goed een gebouw of portefeuille met marktveranderingen kan omgaan²,²⁰
Binnen deze bredere ontwikkeling kan een breed gespreide Europese vastgoedportefeuille (mogelijk) aansluiten bij de behoefte om risico’s te verdelen over meerdere markten. U probeert niet elk klein prijsverschil in de markt mee te pakken, maar u bouwt rustig en stap voor stap aan een portefeuille die meerdere economische omstandigheden aankan¹,²,³
Let op: investeren in vastgoed brengt risico’s met zich mee. CORUM aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals elke vastgoedbelegging is het een belegging voor de lange termijn met een beperkte liquiditeit. Er bestaat een risico op kapitaalverlies, het inkomen is niet gegarandeerd en is afhankelijk van ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en de valutakoers. Wij adviseren een beleggingshorizon van minimaal 10 jaar. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van aandelen niet. In het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst.
1 CBRE — European Real Estate Market Outlook 2026
2 PwC/ULI — Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026
3 LaSalle — Europe Outlook 2026
4 Conover et al. — JRFM (2024): Diversification Benefits of Foreign Real Estate
5 PwC NL — Major changes in Dutch tax treatment of real estate
6 BDO — Afschaffing vastgoed‑FBI per 2025
7 KPMG — Updated guidance on ATAD interest‑deduction rules
8 PwC NL — EBITDA‑percentage naar 24,5% vanaf 2025
9 Svalner Atlas — €1 mln‑drempel renteaftrek blijft voor vastgoedentiteiten
10 Rijksoverheid — Wet betaalbare huur van kracht per 1 juli 2024
11 CMS — Drie maanden na inwerkingtreding Wet betaalbare huur
12 Cushman & Wakefield — Italy Outlook 2026
13 Savills — UK Cross Sector Outlook 2026
14 CBRE UK — Real Estate Market Outlook 2026
15 Savills — The Experts’ View: European Industrial & Logistics 2026
16 Savills — Vive les SCPIs: French funds continue their European expansion
17 AMF (Franse toezichthouder) — algemene informatie.
18 IEIF — Pôle SCPI/OPCI (sector‑data & analyses).
19 Deloitte — 2026 Commercial Real Estate Outlook
20 EPRA/Oxford Economics — Portfolio Optimisation Report 2024