Interview: CORUM kijkt over de grenzen heen

De Franse core-plus belegger Corum Investments is in Nederland in drie jaar tijd gegroeid van € 100 mln naar € 400 mln belegd vermogen in vastgoed

Door Sebastiaan Roggeveen
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2020

Corum Investments is gehuisvest in een grachtenpand uit 1816 aan de Amsterdamse Herengracht met een marmeren vloer op de bel-etage. De trap aan het einde van de hal is bekleed met een loper met roeden, het interieur in de hal is klassiek. In de modern ingerichte vergaderkamer vertellen Laurens Aalbers (brand marketing manager Netherlands), Edwin Lips (head of sales Netherlands) en Elbert Frantsen (sourcing director en partner) over de Nederlandse tak van Corum. Deze houdt zich met acht werknemers bezig met asset en investment management, sales en marketing.

Franse formule
De twee vastgoedfondsen van Corum Investments, Corum Origin en Corum XL, maken het voor de particuliere belegger mogelijk om in een markt te investeren die tot voor kort enkel toegankelijk was voor institutionele partijen. Lips: ‘Corum is in 2011 gestart met een closed-end fonds voor institutionele investeerders. In 2012 is vervolgens een open-end fonds voor particulieren geïntroduceerd, Corum Origin. Dit bleek al snel heel succesvol in Frankrijk, zodat in 2017 het tweede open-end vastgoedfonds Corum XL volgde.’ Afgelopen jaar kwamen de twee vastgoedfondsen in Nederland beschikbaar.

Beleggers kunnen in Nederland hun geld lastig kwijt. De vraag is er wel, maar het aanbod wordt steeds schaarser. Buiten Nederland zijn nog wel genoeg kansen, zegt Frantsen: ‘We investeren in totaal in 16 verschillende landen, ook buiten de EU. Zo zorgen we voor een geografische diversificatie en creëren we potentiële valutawinsten. We hebben bijvoorbeeld de Brexit-discussie gebruikt om in Groot-Brittannië te investeren.’ Dat deze beleggingstrategie werkt, blijkt wel uit het feit dat Corum Origin in Frankrijk is uitgeroepen tot beste vastgoedfonds van 2017, 2018 en 2019. Corum XL won onlangs de award voor meest veelbelovende vastgoedfonds van 2019 (Le Particulier). Lips: ‘Core-plus – met een opportunistische inslag – beleggen is niet voor iedereen weggelegd. Je moet verstand hebben van de internationale beleggingsmarkt en weten op welk moment je moet investeren of verkopen. Het Corum Origin-fonds is onlangs ook gepositioneerd in Finland en Italië, twee landen in de eurozone waar de investeringen in 2018 juist daalden. We hebben een voornamelijk anticyclische strategie, die resulteert in een verdere stijging van de koers van het aandeel van beide fondsen. De bezettingsgraad ligt altijd op of dicht bij de 100%.’

Geen geografische grenzen
In Europa is momenteel veel geld beschikbaar door de zeer lage rentes. Aangezien beleggingen in geldmarktinstrumenten en obligaties lage rendementen bieden, zijn beleggers vooral geïnteresseerd in vastgoed. Beide fondsen zijn in 2019 dus ook flink gegroeid, aldus Frantsen: ‘We hebben in totaal voor meer dan € 750 mln in commercieel vastgoed geïnvesteerd in beide fondsen. Elk fonds groeide ongeveer evenveel. We hebben vooral geïnvesteerd in winkels, kantoren en logistiek. Niet in woningen, want die zijn managementintensief, en dat willen we juist niet. We zitten ook niet vast aan een bepaalde allocatie in een land, maar kijken juist in welke cyclus een land verkeert. In Nederland hebben we afgelopen jaar eigenlijk maar twee investeringen gedaan. De Nederlandse markt is overhit en was in 2019 gewoon te duur. Daarom hebben we ons voornamelijk op het VK en de Oost-Europese groeimarkten gericht. We gaan dus niet louter mee met de massa.’

In Nederland is Corum in drie jaar tijd gegroeid van € 100 mln naar € 400 mln belegd vermogen in vastgoed. Het kocht in november 2019 winkelcentrum Zuidpoort in Delft van Dela Vastgoed en in december 2019 winkelcentrum de Hermitage in Zaandam van Syntrus Achmea voor het Origin-fonds. Het uit 2005 stammende winkelcentrum Zuidpoort is gelegen in het kernwinkelgebied van Delft en beschikt over 16 winkelunits die volledig verhuurd zijn aan landelijke winkelketens. Lips: ‘We willen alleen in zee met sterke huurders en kwalitatief goed vastgoed op locaties waar we echt kansen zien. We gaan alleen voor een mix van topinvesteringen in winkels, kantoren, industrie, hotels, logistiek en gezondheidszorg. Het winkelcentrum in Delft is een goed voorbeeld van de manier waarop dat in de praktijk tot uitdrukking komt.’
In juni 2018 kocht Corum multi-tenant kantoor The Red Office in Hoofddorp voor € 6,3 mln. Het hoofdkantoor van Zeeman in Alphen aan den Rijn, dat Corum in 2016 kocht voor het Origin-fonds, werd eind 2019 voor € 27 mln verkocht. Frantsen: ‘Als de marktomstandigheden en onze gereguleerde fondsrestricties het toelaten, verkopen we soms ook assets na een relatief korte beheertermijn. Met dit verkoopresultaat hebben we weer waarde gecreëerd voor onze klanten, die we als extra dividend uitkeren.’

Lage drempel
Door de Franse achtergrond zijn de aandeelhouders van de fondsen van Corum vooralsnog met name Frans. Lips: ‘Maar daarnaast bouwen we inmiddels een degelijk Nederlands klantenbestand op; van starters tot zeer vermogende particulieren. Instappen kan bij ons al voor € 189 in XL en € 1090 in Origin, dat maakt onze fondsen voor iedereen toegankelijk. Door het lage instapniveau zijn er klanten die periodiek beleggen en iedere maand € 500 bijstorten, maar er zijn ook klanten die in één keer € 500.000 investeren. Om periodiek te beleggen moet je overigens wel ten minste één Corum-aandeel bezitten.’
De laatste jaren is in de overspannen markt het aantal vastgoedfondsaanbieders flink gegroeid. Niet alleen institutioneel geld, maar ook particulieren beleggen hun geld vooral in vastgoed. Lips: ‘We hebben op dit moment 40.000 aandeelhouders. Zij kunnen hun dividend maandelijks opnemen, maar dit kan ook automatisch worden geherinvesteerd. Een combinatie hiervan is ook mogelijk.’

Klein en efficiënt
Corum is niet geïnteresseerd in vastgoedobjecten met heel veel huurders. Frantsen: ‘Grote winkelcentra als Hoog Catharijne zijn bijvoorbeeld niet aan ons besteed. Asset management hebben we wel degelijk in huis, maar we willen het graag klein en efficiënt houden.’ Lips: ‘Als we iets nieuws kopen, kijken we ook heel gericht naar het profiel van de huurders. Zijn deze huurders capabel om 10–20 jaar te kunnen huren? Dan doen we dus eerst een grondige financiële risicoanalyse.’
Het bedrijf investeert het liefst in single-tentant vastgoed met een langjarige huurtermijn op een groeilocatie. Om die groeilocaties te vinden, maakt het gebruik van verschillende tools, waaronder Real Capital Analytics transactiedatabase. Frantsen: ‘Daarnaast kijken we wat er in de markt wordt aangeboden. In de laatste drie jaar hebben we voor € 1,5 mrd geïnvesteerd.’
Op de vraag hoe rendabel de fondsen zijn, zegt Lips: ‘Het is natuurlijk geen garantie voor resultaten in de toekomst, maar in 2018 behaalde Corum Origin een piek van 7,28%. Inclusief de stijging van het Corum Origin-aandeel van 1,42% komt dat neer op een totaal brutorendement van 8,7%. Voor Corum XL lag deze piek in 2018 op 10,07%, inclusief de waardestijging van het Corum XL-aandeel van 2,16%.’

Over Corum
Het Franse Corum is opgericht in 2011. Het moederbedrijf staat in Parijs. Daarnaast heeft het Franse bedrijf vestigingen in Amsterdam, Londen, Dublin, Lissabon en Wenen. De beleggersmaatschappij beheert een som van ruim € 2,6 mrd wereldwijd.
Corum heeft twee vastgoedfondsen. Het eerste, Corum Origin, bestaat sinds 2012, belegt in de eurozone en is goed voor € 2 mrd geïnvesteerd vermogen. Het tweede, Corum XL, belegt wereldwijd met ruim € 650 mln geïnvesteerd vermogen. Dit fonds heeft om fiscale redenen geen vastgoed in Frankrijk.

Nederlands vastgoed in Corum Origin
Hoofddorp/Schiphol – Novotel (2015)
Nijmegen – Gamma (2015)
Zoetermeer – KPN (2015)
Venlo – Trends & Trade (2016)
Leiden – Batavia Biosciences (2016)
Vianen – Foot Locker Europees hoofdkantoor (2016)
Hoofddorp - Executive Health Management (The Red Office) (2017)
Hoofddorp – FedEx Europees hoofdkantoor (2017)
Breda – Praxis (2017)
Leiderdorp – Olympus (2017)
Leiderdorp – Kinderwens (2017)
Den Haag – Hotel Indigo (Intercontinental Hotels Group) (2017)
Eindhoven – Van Gansewinkel (2017)
Oosterhout – Dalco Food (2017)
Rosmalen – Heijmans (2017)
Rotterdam – Praxis (2018)
Delft – winkelcentrum Zuidpoort (2019)
Zaandam – winkelcentrum Hermitage (2019)

Nederlands vastgoed in Corum XL
Utrecht – Diversey (2017)

Bron: PropertyNL