De situatie in het VK: wat zijn de gevolgen voor vastgoedfonds CORUM XL?
Zoals u weet maakt het Verenigd Koninkrijk momenteel een moeilijke periode door, met een snel stijgende inflatie, een regeringscrisis, sociale onrust en het risico van energie- en zelfs voedseltekorten. In deze context vertoont het Britse pond schommelingen die zorgwekkend kunnen zijn: het steeg in maart tot meer dan € 1,21 per £1 en daalde eind september kortstondig tot bijna € 1,11 per pond. Deze bedraagt nu € 1,15 per £1.
Bestaat het risico dat het Britse vastgoed in de CORUM XL portefeuille in waarde dalen? Wordt de rendementsdoelstelling van 10% (effectief rendement)1 in twijfel getrokken?
Vastgoed aangekocht tegen een gemiddelde (en lage!) prijs van € 1,14
Laten we niet vergeten: CORUM XL werd in 2017 gelanceerd om post-Brexit kansen te benutten. Vanaf het begin heeft u ons vertrouwd... en terecht! In vijf jaar tijd hebben wij 37 gebouwen in het Verenigd Koninkrijk aangekocht, waarbij wij profiteerden van de voor aandeelhouders gunstige wisselkoersen tussen de euro en het pond sterling.
Deze aankopen werden gedaan tegen een gemiddelde koers van € 1,14. Met uitzondering van tien dagen eind september/begin oktober is het Britse pond gedurende heel 2022 boven dit niveau gebleven. De koers van € 1,14 is historisch laag in de afgelopen 20 jaar, zoals blijkt uit onderstaande grafiek.
Wat is het effect van deze gemiddelde aankoopprijs van € 1,14 voor CORUM XL? Ondanks het huidige zwakke pond dalen de activa van het vastgoedfonds niet. Integendeel, hoe lager de koers, hoe groter het potentieel voor meerwaarden en hoe groter de kans op rendement op lange termijn. De rendementsdoelstelling van 10% is dus nog steeds haalbaar. Bovendien moet niet vergeten worden dat de aandeelprijs van CORUM XL op 1 juni met 3,17% is gestegen, wat ook bijdraagt tot de prestatie van het fonds.
Weten hoe je opwaartse en neerwaartse kansen kunt benutten
Belangrijk blijft het vermogen van CORUM XL om goed te onderhandelen over zijn overnames en te profiteren van zowel stijgende als dalende wisselkoersen. Een dalende koers is een goed moment om te investeren. Op 30 september kon CORUM XL bijvoorbeeld zijn eerste gebouw in het hart van Londen aankopen voor € 16,5 miljoen, met een aanvangsrendement2 van 6,45%. De groeiperioden zorgen er weer voor dat het vastgoed van het fonds in waarde stijgt.
Hierbij is het goed om te wijzen op een bijzonderheid van het Verenigd Koninkrijk, namelijk dat taxateurs aansprakelijk zijn wanneer zij de waarde van een pand bepalen. Bij de verplichte jaarlijkse taxaties van de activa van het vastgoedfonds is men geneigd conservatief te zijn over de waarde van de gebouwen in bezit. Een marktprijs die mogelijk hoger is dan deze taxatiewaarden verhoogt dan ook de vooruitzichten op meerwaarden bij de doorverkoop van het vastgoed van CORUM XL.
Tot slot moeten we opmerken dat het effect van de wisselkoers op de ontvangen huurprijzen vrijwel neutraal is, aangezien de gebouwen tegen een lage koers van het pond sterling zijn aangekocht.
Potentieel voor waardevermeerdering
Conclusie: onze managers van CORUM XL hebben vertrouwen in de waarderingen die eind 2022 worden verwacht. Zij benadrukken nogmaals hun vertrouwen in de Britse markt, die historisch gunstige aankoopvoorwaarden blijft bieden.
"Ons vertrouwen in de Britse markt is nooit afgenomen. Het lage niveau van de Britse munt, de spanningen op de Britse markt en ons vermogen om met weinig schulden te investeren, hebben ons in staat gesteld kansen in het Verenigd Koninkrijk aan te grijpen. Het pond is hersteld sinds de Bank of England overheidsobligaties heeft gesteund en de regering haar belastingprogramma heeft herzien; het ontslag van Liz Truss zou deze trend moeten bevestigen. De sleutel tot het beheer van uw vastgoedfonds is het kiezen van de juiste momenten om te kopen en te verkopen. Dit is een goed voorbeeld dat we lange termijn moeten denken over de vastgoedmarkt", aldus Philippe Cervesi, directeur Investeringen van CORUM.
1 Effectief rendement: Dit meet de rendabiliteit van de belegging over een bepaalde periode. Het houdt rekening met de ontwikkeling van de waarde van het aandeel, het over de periode uitgekeerde dividend en de door de belegger gedragen inschrijvings- en beheerskosten.
2 De in de loop van het kwartaal door CORUM XL gedane beleggingen zijn geen garantie voor de toekomst. Het rendement van het vastgoed op het moment van aankoop houdt geen rekening met de kosten van het vastgoedfonds en geeft geen indicatie van de jaarlijkse performance.
CORUM XL-aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals geldt voor elke vastgoedbelegging, betreft ook dit een belegging op lange termijn met een beperkte liquiditeit. Wij adviseren een beleggingshorizon van 10 jaar. Er bestaat allereerst een risico op kapitaalverlies. Bovendien zijn het belegde kapitaal en de inkomsten niet gegarandeerd en afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van uw aandelen niet. Tot slot, zoals geldt voor elke belegging, zijn de prestaties uit het verleden geen garantie voor de toekomstige prestaties.