De investeringsstrategie van de CORUM vastgoedfondsen in tijden van crisis

Philippe Cervesi, Real Estate Director bij CORUM Asset Management, gaf onlangs een interview aan Business Immo, een van de belangrijkste Franse vakpers in de vastgoedsector. Hoe hebben de vastgoedfondsen van CORUM Investments de gezondheidscrisis doorstaan? Hoe is de investeringsstrategie aan deze nieuwe marktcontext aangepast? In welke geografische gebieden hebben de investeringsteams besloten zich te positioneren? En tenslotte, wat zijn de vooruitzichten voor het komende jaar? Philippe Cervesi beantwoordt al deze vragen.

De vastgoedfondsen van CORUM zijn beleggingen op lange termijn die geen rendements- of prestatiegarantie bieden en een risico van kapitaalverlies en liquiditeit inhouden. De inkomsten zijn niet gegarandeerd en zullen afhangen van de ontwikkelingen van de vastgoed- en financiële markten en van de wisselkoers. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

De gezondheidscrisis doorstaan zonder de doelstellingen uit het oog te verliezen

De vastgoedbeleggingsfondsen van CORUM Investments zijn er ondanks de gezondheidscrisis in geslaagd op koers te blijven met rendementen voor 2020 en 2021 die in lijn van hun doelstellingen lagen. En dat is vooral te danken aan de diversificatie van de vastgoedactiva. "Tijdens de gezondheidscrisis werden de vastgoedfondsen van CORUM in de eerste plaats beschermd door de sterke diversificatie van hun vastgoedportefeuille, die verspreid zijn over 16 Europese landen en Canada, aangezien de wetgeving in het buitenland vaak gunstiger was voor vastgoedeigenaren dan in Frankrijk", blikt Philippe Cervesi terug. Hij herinnert aan de golf van annuleringsverzoeken voor huur die vooral in 2020 van huurders binnenkwamen, wijst er tevens op dat niet alle verzoeken gerechtvaardigd waren, en dat zij ook niet per land op dezelfde wijze konden worden behandeld. CORUM XL heeft meer dan 50% van de vastgoedportefeuille in het Verenigd Koninkrijk en was het eerste Europese vastgoedfonds (SCPI*) dat buiten de grenzen van de eurozone investeerde. CORUM Origin, het oudste vastgoedfonds, bezit momenteel 137 gebouwen in 13 landen, met name in de eurozone – nog maar 6% van zijn activa is gelegen in Frankrijk*.

Dat CORUM Origin en CORUM XL hun prestatiedoelstellingen hebben overtroffen, is tevens te danken aan de nauwe betrokkenheid met de huurders en de kennis van hun financiële situatie. Aangezien de huurders vooraf zorgvuldig zijn geanalyseerd, konden wij een goed beeld krijgen van degenen die tijdens de pandemie het best in staat waren hun huur te betalen en van degenen die hulp nodig hadden en dus eventueel een regeling of uitstel van betaling. "Met deze veerkracht is 2021 uiteindelijk een jaar geweest dat vrij veel gelijkenis vertoonde met de "pre-Covid"-jaren [...] Wij zijn onze prestatieverplichtingen in 2020 nagekomen, met rendementen van 6% op CORUM Origin en 5,66% op CORUM XL, en nu opnieuw - in stijgende lijn - met respectievelijk 7,03% en 5,84%**. Daarbij hebben we in het laatste kwartaal van afgelopen jaar natuurlijk voor enkele leuke verrassingen gezorgd in de vorm van verkopen en dus uitzonderlijk dividend voor onze aandeelhouders", voegt CORUM’s Real Estate Director eraan toe.

Aanpassing van de investeringsstrategie aan de nieuwe marktomstandigheden

"Wat investeringen betreft, hebben wij ervoor gekozen de crisis te benaderen als een kans", zegt Philippe Cervesi. De gezondheidscrisis heeft de markttrends eigenlijk uitvergroot; sommige objecten werden populairder dan andere, die juist meer genegeerd werden. "[De crisis] kwam op een moment dat hoge prijzen en zeer lage rentetarieven mensen voorzichtig maakten. Toen veel investeerders zich uit de markt terugtrokken, konden wij doorgaan met het ophalen van kapitaal en investeren in de markten. […] Dit leidde tot een beweging weg van winkels en horeca, en tot een stormloop op de gezondheidszorg- en logistieke sector. Wij hebben dan ook van deze situatie kunnen profiteren en uitstekende kansen gegrepen tegen zeer aantrekkelijke prijzen, zowel voor aan- als verkoop," legt hij uit. De verkoop in juli 2021 van twee farmaceutische gebouwen in Leiden, die een meerwaarde van € 12 miljoen opleverde, evenals de verkoop van twee logistieke magazijnen in Spanje eind 2020, zijn concrete voorbeelden van deze reactieve en opportunistische strategie van vastgoedfonds CORUM Origin.

De belangrijkste geografische speelvelden

"Wij zijn vooral actief geweest in Spanje, Portugal, Italië, Ierland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Polen. Gediversifieerd en wendbaar zijn, heeft altijd deel uitgemaakt van ons DNA. Omdat bijna 80% van onze transacties "off market" [red. voordat het vastgoed officieel op de markt wordt gebracht] worden uitgevoerd, proberen wij pioniers te zijn. Zo zijn we sinds 2014 aanwezig in Nederland, een markt die momenteel erg in trek is," vertelt Philippe Cervesi. Het kopen van vastgoed dat (nog) niet op de markt wordt aangeboden, geeft toegang tot exclusieve objecten met prijzen die over het algemeen aantrekkelijker zijn, aangezien er minder concurrentie is, zelfs in de meest gewilde geografische gebieden.

Maar de Real Estate Director herinnert ons eraan: "Wij moeten ook de eerste zijn in de meer secundaire steden [...]. In Frankrijk en Duitsland, waar de verkopers weigeren rekening te houden met de gezondheidscrisis en dus vaak dezelfde verwachtingen hebben als vóór de crisis, is het voor ons echter ingewikkelder om actief te zijn. Daarom kwamen al onze aankopen in 2021 ter waarde van 800 miljoen euro uit het buitenland. Het DNA van de teams van CORUM Asset Management is altijd geweest om tegen de stroom van de markt in te gaan en kansen te spotten. Dit brengt hen er bijvoorbeeld toe te investeren in secundaire steden, die betaalbaarder zijn dan de grote, zeer gewilde steden, maar desondanks interessante kenmerken hebben. En het stelt hen in staat hun ontwikkeling in de komende jaren - en daarmee de vooruitzichten voor de waarde en verkoop van deze objecten – in te kunnen schatten.

Opgehaald kapitaal in 2021 en prognoses voor 2022

De acquisitievolumes zijn op het verwachte peil gebleven. En dat ondanks een soms aarzelend jaar, zowel aan de kant van investeerders als van verkopers. Zo verklaart Philippe Cervesi: "We moeten net zo ambitieus zijn, met een transactievolume dat zal schommelen tussen de 1 en 1,2 miljard euro, met inbegrip van zowel acquisities als verkopen. […] Ons doel voor 2022 is om aankoopvolumes te halen die ten minste gelijk zijn aan die van vorig jaar, vooral omdat de markt ons nu iets gezonder lijkt dan voor het begin van de pandemie. Zoals elk jaar zal onze fondsenwerving worden bepaald door het investeringsniveau dat wij in de loop van het jaar denken te kunnen bereiken. Dit is vanaf het begin een van de fundamenten van onze strategie geweest: het nastreven van de gestelde rendementsdoelstellingen betekent niet meer geld van de aandeelhouders ophalen dan goed kan worden belegd.

Aandeelhouders hebben bovendien de veerkracht van onze vastgoedfondsen in 2020 gezien en hun belangstelling om in ze te investeren is niet afgenomen. "We hadden een zeer goede kapitaalinstroom in 2020, ongeveer 500 miljoen euro, ondanks drie maanden in lock down, en we hadden zeer weinig te maken met aandeelhouders die hun aandelen verkochten, in tegenstelling tot sommige van onze branchegenoten. Deze positieve trend werd bevestigd in 2021, waarin we de volumes van vóór de crisis moesten benaderen. [...] En we hebben 2021 heel mooi afgesloten met 720 miljoen euro aan kapitaalinstroom." Wat de eindbalans betreft, sluit Philippe Cervesi zijn analyse van de voorbije twee jaar af met een positieve noot, voor zowel de prestaties, de activiteiten als het vertrouwen. Genoeg reden om met enthousiasme uit te kijken naar de ontwikkelingen in 2022.

* Cijfers van 31 december 2021

** Jaarrendementsdoelstelling: Het bruto dividend, vóór Franse en buitenlandse belastingen (door het fonds betaald voor rekening van de aandeelhouder), dat uitgekeerd wordt over het jaar N (inclusief het buitengewoon interim-dividend en het gedeelte dat als kapitaalwinst wordt uitgekeerd, d.w.z. 1,25% voor CORUM Origin en 0,10% voor CORUM XL in 2021), gedeeld door de gemiddelde aankoopprijs van het aandeel in het jaar N.
Het effectief rendement van CORUM Origin in 10 jaar is 6,60%, de effectieve rendementsdoelstelling van CORUM XL in 10 jaar is 10%. Het meet de rentabiliteit van een belegging over een bepaalde periode. Het houdt rekening met de ontwikkeling van de waarde van de aandelen en de over de periode uitgekeerde dividenden, alsmede met de inschrijvings- en beheerkosten ten laste van de belegger.

CORUM Origin - SCPI-visum nr. 12-17 van de AMF op 24 juli 2012 - en CORUM XL - SCPI-visum nr. 19-10 door de AMF op 28 mei 2019 – worden beheerd door CORUM Asset Management, een Franse “Société par Actions Simplifiée” (SAS) met een aandelenkapitaal van € 600.000; Hoofdkantoor: 1 rue Euler, 75008 Parijs, Frankrijk - Geregistreerd in het Franse “Paris Trade and Companies Register” (RCS) met nummer 531 636 546. AMF-vergunning op 14 april 2011 onder nr. GP-11000012.