Kantoren in transitie: waarom kwaliteit belangrijker is dan ooit 

De Europese kantorenmarkt bevindt zich in een nieuwe fase. Waar het lange tijd draaide om schaal en bezettingsgraad, ligt de focus vandaag steeds meer op kwaliteit: locatie, comfort, voorzieningen, duurzaamheid en toekomstbestendigdheid. Daarmee is ook het karakter van de markt veranderd. In dit artikel delen we enkele verschuivingen in de kantorenmarkt.  

De verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit  
Een ontwikkeling die steeds duidelijker zichtbaar wordt in de kantorenmarkt, is de beweging van kwantiteit naar kwaliteit. De focus ligt minder op het aantal vierkante meters en meer op de vraag wat die ruimte daadwerkelijk bijdraagt. Bedrijven nemen gemiddeld genomen minder kantoorruimte af, en zijn selectiever geworden in hun eisen, waarbij factoren als locatie, bereikbaarheid, inrichting en duurzaamheid steeds zwaarder meewegen.

Deze ontwikkeling maakt de verschillen binnen de markt duidelijk(er) zichtbaar. Hoogwaardige, moderne, kantoren op centrale, goed bereikbare locaties behouden hun aantrekkingskracht en kennen doorgaans een stabielere bezetting. Tegelijkertijd hebben gebouwen op meer perifere locaties, zoals kantoren in monofunctionele gebieden, het aantoonbaar lastiger.  

Hybride werken als katalysator voor kwaliteit 
Hybride werken heeft de rol van het kantoor veranderd, waarbij fysieke aanwezigheid minder vanzelfsprekend is geworden. Waar het kantoor vóór COVID-19 vooral fungeerde als dagelijkse werkplek voor een groot deel van de week, is het in het hybride werkmodel verschoven naar een plek waar mensen elkaar ontmoeten, samenwerken en kennis delen.  

Die verandering is zichtbaar in de manier waarop kantoren worden ontworpen en gebruikt. Elementen zoals open werkplekken, vergaderruimten en informele ontmoetingsplekken bestonden ook vóór de pandemie, maar hadden toen vooral een ondersteunende rol. In de huidige context vormen deze gezamenlijke functies juist steeds vaker het hart van het gebouw. Project- en samenwerkingszones, informele ontmoetingsruimten, flexibiliteit in indeling en voorzieningen met een meer sociaal karakter nemen een centralere plaats in.  

Het verschil zit daarmee niet zozeer in de inrichting van kantoren, maar in de manier waarop zij worden ingezet. Waar medewerkers voorheen automatisch naar kantoor gingen, is aanwezigheid nu vaak het resultaat van een bewuste keuze. Voor vastgoedfondsen kan dit betekenen dat de selectie van kantoren steeds nadrukkelijker draait om hun vermogen om relevant te blijven binnen hybride werkmodellen en om gebouwen te kiezen die deze veranderende rol ook op langere termijn kunnen ondersteunen. 

Duurzaamheid als structurele factor 
Ook duurzaamheid heeft zich ontwikkeld van ambitie tot randvoorwaarde. ESG-criteria spelen een steeds nadrukkelijkere rol bij huurderskeuzes, financiering en regelgeving. Daarmee beïnvloeden zij in toenemende mate de aantrekkelijkheid en toekomstbestendendigdheid van kantoorvastgoed.  

Duurzaamheid wordt daarbij steeds breder geïnterpreteerd dan het energieverbruik van een gebouw alleen. In veel Europese markten wordt ook locatie en bereikbaarheid gezien als onderdeel van het duurzaamheidsprofiel van een kantoor. Kantoren die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer sluiten beter aan bij hybride werkmodellen en passen vaak beter binnen de mobiliteitsdoelstellingen van organisaties. Kantoren op perifere, sterk autogerichte locaties sluiten daarentegen vaak minder goed aan bij deze bredere duurzaamheidscriteria en worden daarmee kwetsbaarder binnen de huidige markt.  

Duurzaamheid is daarmee geen afzonderlijk thema meer, maar een structurele factor die mede bepaalt hoe relevant en inzetbaar een kantoor op de lange termijn blijft.

De selectiecriteria voor kantoorvastgoed
Met ongeveer 60% van het vastgoed belegd in kantoren¹, kiest CORUM bewust voor een segment dat zich vaak kenmerkt door langlopende huurovereenkomsten, professionele huurders en een hoge mate van transparantie. In een markt die zich herpositioneert, kan een focus op kwalitatieve kantoren, afhankelijk van locatie en huurder, bijdragen aan meer houvast en continuïteit binnen een vastgoedportefeuille.  

Concreet betekent dit dat er bij de selectie van kantoorvastgoed op onder andere het volgende wordt gelet: 

• Locatie en bereikbaarheid:
  Bevindt het gebouw zich op een toekomstbestendige locatie die aansluit bij hedendaagse werk- en reispatronen, met goede bereikbaarheid en blijvende aantrekkingskracht voor gebruikers?
• Gebruikswaarde en indeling: 
  Sluit de indeling aan bij modern en hybride werken, met ruimte voor samenwerken, ontmoeten en flexibel gebruik? En biedt het gebouw voldoende aanpassingsmogelijkheden om mee te evolueren met veranderende gebruikersbehoeften?
• Duurzaamheid en verbeterpotentieel:
  In hoeverre voldoet het gebouw aan actuele duurzaamheidsnormen en criteria, en welke mogelijkheden zijn er om het verder te verduurzamen naarmate regelgeving en verwachtingen toenemen?
• Huurdersprofiel en contractstructuur:  
  Is er een duidelijke match tussen huurder, gebouw en marktsegment, en draagt de contractstructuur bij aan stabiele inkomsten en een sterke positionering van het vastgoed?

Juist in een periode waarin de markt zich herpositioneert, worden de verschillen tussen toekomstbestendige kantoren en gebouwen die minder goed kunnen meebewegen zichtbaarder. Dat maakt selectie en actief beheer geen bijzaak, maar een kernonderdeel van de aanpak voor de CORUM-fondsen. 

Kwaliteit als kompas 
De Europese kantorenmarkt is minder eenduidig geworden: niet elk gebouw beweegt vanzelf mee met veranderende werkpatronen en strengere eisen rond duurzaamheid en gebruik. Juist daardoor worden verschillen tussen kantoren scherper zichtbaar en verschuift de aandacht naar wat een gebouw op de lange termijn relevant houdt.

Voor vastgoedfondsen betekent dit vaak dat investeringskeuzes steeds nadrukkelijker op objectniveau worden gemaakt: locatie en bereikbaarheid, duurzaamheid (waaronder ook mobiliteit), de aanpasbaarheid van het gebouw en de kwaliteit van het huurdersprofiel. Dat is ook de benadering waarmee CORUM de kantoorsector benadert: selectief aankopen en actief beheren met kwaliteit als leidraad, bijvoorbeeld via verduurzaming of herpositionering wanneer dat nodig is. Voor beleggers vertaalt dit zich naar een portefeuille waarin kwaliteit niet alleen een voorkeur is, maar een selectieprincipe. 

1. Bron: CORUM-Groep. Cijfers op 31/12/2025

CORUM-aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals elke vastgoedbelegging is het een belegging voor de lange termijn met een beperkte liquiditeit. Er bestaat een risico op kapitaalverlies, het inkomen is niet gegarandeerd en is afhankelijk van ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en de valutakoers. Wij adviseren een beleggingshorizon van minimaal 10 jaar. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van aandelen niet. In het verleden behaalde resultaten zijn geen garantie voor de toekomst.